Loading
Switching Language
แผนที่เว็บไซต์ | สมัครสมาชิก | ล็อกอิน | ภาษา : Thai English China

บทความคอนโด
Share
0
0
เจาะลึก 8 กลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฮ็อตฮิตของโลก

เจาะลึก 8 กลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฮ็อตฮิตของโลก

 

          คนส่วนใหญ่เมื่อคิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันมักเข้าใจว่ากลยุทธ์การลงทุนจะมีเพียงแค่ซื้อมาขายไป หรือไม่เช่นนั้นก็ซื้อเพื่อนำมาให้เช่าเพียงเท่านั้น

          แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลยุทธ์การลงทุนที่นักลงทุนทั่วโลกใช้กันอยู่ กลับมีอยู่มากมาย หลากหลายกว่าที่รับรู้ กันมาก เอาเฉพาะในแบบที่สามารถประยุกต์ใช้ในบ้านเราได้ ก็มีอยู่ถึง 8 กลยุทธ์ด้วยกัน กลยุทธ์แต่ละแบบ มีแนวคิด วิธีการเป็นเช่นไร และเหมาะนำมาใช้เมื่อไหร่ ตอนไหน ในโอกาสนี้ ขอนำมาเจาะลึก ให้ผู้อ่านได้เห็นอย่างทะลุปุโปร่ง ดังนี้

            1. ซื้อและถือไว้ (Buy and Hold) เป็นกลยุทธ์ลงทุนเก่าแก่ที่นิยมทำกันมานานแล้ว เพื่อเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการปรับเพิ่มค่าของอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการซื้อที่ดินเปล่าและถือเก็บรอเวลา กฎกำปั้นทุบดินของบรรดาเซียนอสังหาฯเรียกกันว่า “กฎ 77” นั่นคือให้ซื้ออย่างน้อย 7 แปลง และถือครอง 7 ปีขึ้นไป แต่ก็มีกูรูบางคนแนะนำให้ซื้อถึง 10 แปลงก็มี

           หลักคิดของกลยุทธ์แบบนี้ คือไม่เน้นขายอสังหาริมทรัพย์ทำกำไร เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย (Capital Gain Tax) แต่จะเน้นเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการเพิ่มค่าความเป็นเจ้าของ (Equity Build-up) ไว้ใช้ในยามแก่เฒ่า หรือในช่วงที่ต้องออกจากงาน หรือบางคนก็ตั้งใจที่จะเก็บตกทอดเป็นมรดกไว้ให้ลูกหลาน

            ข้อจำกัดอย่างหนึ่งของกลยุทธ์ซื้อและถือไว้ อยู่ตรงที่ธนาคารมักไม่ปล่อยกู้ให้ เวลาลงทุนจึงต้องใช้เงินสดของตัวเองเป็นหลัก ทั้งนี้กุญแจความสำเร็จของกลยุทธ์แบบนี้ ก็คือต้องพยายามทำกำไรให้ได้ตั้งแต่ตอนซื้อเลย โดยหาทางซื้อให้ได้ในราคาต่ำกว่าตลาดตั้งแต่เริ่มแรก ส่วนการเพิ่มค่าที่จะเกิดขึ้นตามมา ให้ถือเป็นส่วนโบนัสที่พึงได้รับจากการถือครอง

            2. ซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่า(Buy to Rent) ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่คนนิยมทำกันมากสุดในปัจจุบัน ทั้งนี้ขณะที่กลยุทธ์ซื้อและถือไว้ เหมาะใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินเปล่า  แต่กลยุทธ์แบบซื้อมาปล่อยเช่านี้ จะเหมาะที่นำมาใช้กับบ้านและคอนโดฯ เป็นสำคัญ

             สาเหตุสำคัญ ก็เพราะที่อยู่อาศัยคือปัจจัยสี่ที่จำเป็นหรับทุกคน การปล่อยเช่าจะทำได้ง่าย และได้ค่าเช่าสูง จึงสามารถสร้างกระแสรายได้(Cash Flows) ในรูปผลตอบแทนค่าเช่าแต่ละปี (Rental Yield) ได้อย่างน่าพอใจเลยทีเดียว

            3. ซื้อมาขายไป (Trading) หรือภาษาลงทุนนิยมเรียกกันว่า “ฟลิป(Flip)” เป็นกลยุทธ์ที่เหมาะที่จะนำมาใช้ในช่วงตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาขึ้น (Rising Real Estate Market) เป็นอย่างยิ่ง วิธีการก็คือเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าแท้จริง จากนั้นก็ให้รีบขายต่อให้ผู้อื่นเพื่อทำกำไรในที่สุด

           กลยุทธ์แบบนี้ มักนิยมทำกันมาก กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ ที่ยังไม่ได้สร้าง โดยเฉพาะโครงการประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มาก แถมตอนขายทำกำไร ยังไม่ต้องเสียค่าโอนและภาษีอีกด้วย

           แต่หากนำไปประยุกต์ใช้กับอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้วเมื่อไหร่ จะมีข้อจำกัดเกิดขึ้น นั่นคือจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการถือครองเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งจะส่งผลให้กำไรที่พึงได้ ถูกลิดรอนลง

           เคล็ดลับอย่างหนึ่ง ที่จะช่วยให้ขายง่ายและได้ราคาดีขึ้น นั่นก็คือก่อนขายให้นำอสังหาฯ มาซ่อม ปรับปรุง ปะหน้าทาแป้งเล็กๆ น้อยๆ ให้ดูดีเสียก่อน เช่นตัดหญ้า ทำความสะอาดพื้น จัดสวน หรือทาสี ฯลฯ โดยเน้นทำในสิ่งเล็กๆ น้อยที่ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายมาก แต่สามารถอัพตัวอสังหาริมทรัพย์ให้ดูดีมากๆ ได้

           แม้ปัจจุบันกลยุทธ์ฟลิป จะทำกันน้อยกว่ากลยุทธ์ซื้อมาปล่อยเช่าก็ตาม แต่ก็มีแนวโน้มทวีบทบาทน่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง ล่าสุดจากการสำรวจกลยุทธ์ลงทุนบ้านในสหรัฐฯ ในปี 2557 พบว่ากลยุทธ์ฟลิป ขยายตัวในอัตราสูงมาก

               4. ชุบชีวิตอสังหาริมทรัพย์ขึ้นใหม่อีกครั้ง (Rejuvenations) กลยุทธ์แบบนี้เหมาะอย่างยิ่งที่จะนำมาประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์เก่าที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ทำเลดีๆ โดยจะมีข้อจำกัดคล้ายกับการซื้อมาขายไปบ้านเก่า คือจะมีภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการถือครองเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

              กุญแจความสำเร็จของกลยุทธ์แบบนี้ ปกติจะขึ้นกับการชุบชีวิตบ้านให้กลับมาดูดีและสดใสใหม่ ซึ่งต้องทำให้ได้ในระยะเวลาสั้นสุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ปกติในสหรัฐฯ จะใช้เวลาดำเนินการกันประมาณ 6 สัปดาห์

               โดยทั่วไป สิ่งที่ต้องทำกับบ้านที่ซื้อมา จะมากว่าการซ่อมแซม หรือปะหน้าทาแป้ง แต่จะครอบคลุมไปถึงการปฏิสังขรณ์ (Renovate) ด้วย ทั้งนี้ส่วนของบ้านที่นิยมเข้าไปยกเครื่องใหม่กัน ก็คือส่วนครัวและห้องน้ำ ซึ่งถือเป็นส่วนสำคัญสุดที่คนใช้พิจารณาซื้อบ้านกัน โดยส่วนใหญ่จะเน้นเปลี่ยนเครื่องใช้ในครัว และสุขภัณฑ์ใหม่ กันเป็นหลัก แต่จะระวังไม่ก้าวล้ำไปเปลี่ยนแปลงในส่วนของโครงสร้าง หรือส่วนอื่นๆ เพราะจะกระทบถึงต้นทุนและกำไรได้

               5. รีไฟแนนซ์ (Refinance) คนส่วนใหญ่มักคิดกันว่าเป็นแค่เพียงกลยุทธ์ระดมทุนเท่านั้น แต่ในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นกลยุทธ์การลงทุนรูปแบบหนึ่ง เพราะทำแล้วสามารถเพิ่มกระแสเงินสดไหลเข้า (Cash Inflows) ได้ ทั้งในรูปของรายจ่ายดอกเบี้ยที่น้อยลง และยังสามารถระดมเงินสดเข้ามาได้ด้วย

                จริงๆ แล้ว กลยุทธ์รีไฟแนนซ์ สามารถทำได้ในหลายลักษณะ ขึ้นกับวัตถุประสงค์ในการใช้เป็นสำคัญ สำหรับรูปแบบพื้นฐานที่นิยมทำกันมากสุด ก็คือการกู้หนี้ใหม่ดอกต่ำ เพื่อไปโป๊ะใช้หนี้เดิมที่มีดอกสูงกว่า ซึ่งจะส่งผลให้ประหยัดรายจ่ายดอกเบี้ยลงได้ในทันที

                รีไฟแนนซ์ ยังสามารถประยุกต์ใช้เพื่อรับมือการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ด้วย ทั้งนี้หากพบว่าอัตราดอกเบี้ยในอนาคตกำลังมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น สิ่งที่ควรทำก็คือต้องรีบรีไฟแนนซ์เงินกู้ดอกเบี้ยลอยตัว(Floating Rate) ให้ไปเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่(Fixed Rate) แทน ซึ่งจะช่วยปกป้องผู้กู้จากการปรับขึ้นดอกเบี้ยได้เป็นอย่างดี

                ในทางกลับกันหากพบว่าทิศทางดอกเบี้ยในอนาคต กำลังมีแนวโน้มลดต่ำลง สิ่งที่พึงกระทำก็คือต้องรีไฟแนนซ์เงินกู้จากดอกเบี้ยคงที่ มาเป็นแบบดอกเบี้ยลอยตัวแทน ซึ่งจะส่งผลให้ผู้กู้ได้รับประโยชน์ หากดอกเบี้ยเกิดลดลงขึ้นมา

                ในต่างประเทศ รีไฟแนนซ์ ยังสามารรถใช้เป็นกลยุทธ์ในการระดมทุนเป็นเงินสดได้ด้วย โดยเฉพาะเมื่อกู้ยืมผ่านมาหลายๆ ปีแล้ว จะส่งผลให้สามารถกู้ยืมสินเชื่อที่มีวงเงินสินเชื่อสูงขึ้นได้

                6. ลงทุนกับสัญญาออปชั่น(Option) แนวคิดการลงทุนของกลยุทธ์แบบนี้ ก็คือวางเงินเข้าไปซื้อ “ลีส ออปชั่น(Lease Option)” หรือ “สัญญาเช่าบ้านที่ผูกสิทธิในการซื้อบ้านไว้” ซึ่งจะเป็นผลให้ได้สิทธิในการครอบครอง พร้อมสิทธิในการซื้อบ้านตามราคาและระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งเงินค่าออปชั่นนี้ จะถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าซื้อบ้านในอนาคตด้วย

                 เมื่อเข้าถือสิทธิออปชั่นได้แล้ว ก่อนที่สัญญาจะครบกำหนดที่จะต้องไปโอนซื้อกันจริงๆ ผู้ลงทุนก็จะนำไปขายต่อทำกำไร ให้กับผู้ซื้อรายอื่นต่อไป

                7. สนับสนุนการเงินระยะเริ่มต้นให้ผู้ซื้อแทนธนาคาร(Wraps) แนวคิดของกลยุทธ์ก็คือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อที่มีปัญหาในเรื่องเครดิต หรือขาดคุณสมบัติ ที่ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้ โดยผู้ขายเข้ามาทำหน้าที่แทนแบงค์ในระยะเริ่มแรก ในลักษณะให้เช่าซื้อ โดยคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าธนาคารเล็กน้อย หลังจากผ่อนไประยะหนึ่งแล้ว อาจเป็น 3 ปี หรือ 5 ปี ก็ค่อยให้ผู้ซื้อทำเรื่องขอกู้ซื้อจากธนาคารโดยตรง

               กลยุทธ์แบบนี้ไม่ค่อยเห็นทำกันในบ้านเรา ผู้สันทัดกรณีหลายคนตั้งข้อสังเกตว่า เป็นเพราะกลยุทธ์แบบนี้ ทำแล้วจะมีความเสี่ยงค่อนข้างสูง เนื่องจากในเมืองไทยเรา ระยะเวลา 3 ปี และ 5 ปี อาจไม่การันตีใดๆ ได้เลยว่าผู้ซื้อบ้านจะสามารถกู้ยืมธนาคารได้ เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่เข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องกับการให้กู้ด้วย

                8. ยึดทรัพย์สินขายทอดตลาด (Foreclosures) ระบบนี้ นิยมทำกันมากในสหรัฐฯ นั่นคือเจ้าของบ้านที่มีปัญหาและไม่สามารถผ่อนชำระคืนได้อีกต่อไป ธนาคารจะนำมาขายทอดตลาดเพื่อหักกลบลบหนี้ ซึ่งการขายทอดตลาดนี้ได้รับความนิยมมากในหมู่นักล่ากำไร(Bargain Hunters) เพราะมีโอกาสพบเจอทรัพย์สินดีๆ ในราคาต่ำกว่าตลาดได้

              ในบางประเทศ เจ้าของอสังหาฯ ที่มีปัญหา อาจเป็นผู้ดำเนินการขายทอดตลาดเอง โดยโฆษณาตรงไปยังผู้ซื้อหรือนักลงทุนในหน้าหนังสือพิมพ์ ในลักษณะ “ต้องรีบขาย” หรือ “จำเป็นต้องขาย” ผ่านวิธีประมูล เพื่อให้ขายได้ราคาดีที่สุด

              ในเมืองไทยเรา บ้านที่ขายทอดตลาด ซึ่งดำเนินการผ่านกรมบังคับคดี มักไม่ค่อยพบเจอบ้านดี ราคาถูกสักเท่าไหร่ ส่วนใหญ่ซื้อมาแล้วมักมีปัญหา เช่นบ้านทรุดโทรมมากกว่าที่ควรจะเป็น หรือเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก ส่วนบ้านดีๆ ทำเลน่าสนใจ มักถูกชิงซื้อไปก่อนที่จะขายทอดตลาดแล้ว

              กลยุทธ์แบบนี้ในบ้านเรา ที่ทำกันแล้ว ดูจะได้ผลดีมากที่สุด ก็คือการขายอสังหาริมทรัพย์ที่หลุดขายฝาก ให้กับผู้สนใจในราคาต่ำกว่าตลาด เพื่อทำกำไร

เรียบเรียง : ฤทธิ์ษณะ น้อยกมล

แหล่ข้อมูล : www.home.co.th

อัพเดท : 17-06-2558